Wer sich in den letzten Monaten mit dem Kauf oder Verkauf einer Wohnliegenschaft auseinandergesetzt hat, musste feststellen, dass die Auswahl an verfügbaren Objekten klein und das Preisniveau hoch ist. Manch ein Beobachter fragt sich, ob diese Preise nachhaltig sind oder nicht früher oder später mit einem deutlichen Preisrückgang gerechnet werden muss.
Letztmals erlebte die Schweiz Anfang der Neunzigerjahre eine Immobilienkrise. Diese betraf überwiegend Geschäftsliegenschaften. In diesem Segment kam es zwischen 1990 und 1995 zu einem Preisrückgang von durchschnittlich 30%. Die Wohnliegenschaften erwiesen sich als wesentlich stabiler und verloren nur leicht und primär in Randregionen an Wert.
Ab dem Jahr 2000 erholte sich der Immobilienmarkt dank einer starken Zuwanderung und stetig sinkender Zinsen. Seit 2005 steigen die Preise für Eigenheime praktisch ununterbrochen und stark an. Wohnimmobilien verteuerten sich in den letzten 15 Jahren um durchschnittlich 4.5% pro Jahr. In Regionen mit hoher Attraktivität und knappem Angebot, wie zum Beispiel in Basel, stiegen die Preise deutlich stärker.
Vergleicht man die Preissteigerungen für Eigenheime mit der allgemeinen Konsumgüterinflation, erscheint der Preisanstieg noch beeindruckender, stiegen die Konsumentenpreise in den letzten 20 Jahren doch kaum je mehr als 1% pro Jahr oder waren sogar rückläufig.
Wer somit in den 90er Jahren eine Wohnimmobilie erworben hat, darf sich heute in aller Regel über einen stattlichen Wertzuwachs seiner Liegenschaft freuen.
Immobilien sind ein beliebtes Steuerobjekt, ist es doch aufgrund ihrer Immobilität nicht möglich, diese dem staatlichen Zugriff zu entziehen. Auch in der Schweiz besteuern die Kantone die auf ihrem Hoheitsgebiet liegenden Immobilien auf verschiedenste Art und Weise. Beim Kauf und Verkauf einer Liegenschaft wird eine Handänderungssteuer fällig. Hält man eine Liegenschaft im Eigentum, so unterliegt diese nicht nur der Vermögenssteuer, sondern für selbstbewohnte Häuser und Wohnungen ist auch ein fiktives Einkommen (der sog. Eigenmietwert) zu versteuern. Da sowohl Vermögens- als auch Eigenmietwert einer Liegenschaft in der Steuererklärung schlicht zum Vermögen bzw. dem Einkommen hinzugerechnet werden, sind die laufenden Steuern für eine Liegenschaft jedoch nicht auf den ersten Blick ersichtlich und werden somit gerne ausgeblendet.
Anders sieht die Sache aus, wenn eine Liegenschaft verkauft wird. Hier kommt die eindeutig der Immobilie zurechenbare Grundstückgewinnsteuer zum Zuge. Die Grundstückgewinnsteuer ist kantonal geregelt und entsprechend vielfältig ist ihre konkrete Ausgestaltung und ihre jeweilige Höhe.
Als Basis für die Grundstückgewinnsteuer dient der Grundstückgewinn. Dieser ergibt sich aus der Differenz zwischen dem Verkaufspreis und den sog. Anlagekosten. Während der Verkaufspreis grundsätzlich mühelos zu bestimmen ist - er entspricht dem notariell beurkundeten Preis, für welchen die Liegenschaft den Eigentümer wechselt - können für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer gewisse Kosten steuerwirksam in Abzug gebracht werden. Dazu gehören die Transaktionskosten in Form einer allfälligen Maklerprovision, der Aufwand für die Verkaufsbemühungen (z.B. Inserate), die Notariatskosten und Handänderungssteuer. Unter Umständen kann für die Berechnung des Grundstückgewinns sogar die Vorfälligkeitsentschädigung (oft auch als «Penalty» bezeichnet), welche die Banken für eine vorzeitige Rückzahlung einer Hypothek mit fixer Laufzeit erheben, vom Verkaufspreis abgezogen werden.
Aufwändig wird die Sache bei der Berechnung der Anlagekosten. Diese enthalten den ursprünglichen Kaufpreis für die Liegenschaft und alle seit dem Kauf erfolgten «wertvermehrenden Investitionen». Diese Investitionen müssen mit Rechnungsbelegen lückenlos nachgewiesen werden. Zudem besteht ein behördlicher Ermessensspielraum, was als wertvermehrend angesehen wird und was nur dem Unterhalt einer Liegenschaft dient. Zudem - wie könnte es auch anders sein - bestehen grosse kantonale Unterschiede. Mit Sicherheit lässt sich hier eigentlich nur sagen, dass Aufwendungen, die bereits als Unterhaltskosten vom steuerbaren Einkommen in Abzug gebracht wurden, nicht mehr als wertvermehrende Investitionen in Frage kommen.
Ist der Grundstückgewinn erst einmal festgelegt, geht es an die Berechnung der zu entrichtenden Steuer. In Basel-Stadt gelangt bei der Grundstückgewinnsteuer ein proportionaler Steuertarif zur Anwendung, d.h. der Gewinn wird unabhängig von seiner Höhe zu einem fixen Steuersatz besteuert. Anders verhält sich dies in Basel-Landschaft oder auch im Kanton Solothurn, wo ein progressiver Steuertarif gilt, d.h. der Steuersatz ist umso höher, je höher der Gewinn ist.
In den meisten Kantonen, darunter auch Basel-Stadt und Basel-Landschaft, ist für die Berechnung der Grundstückgewinnsteuer zudem die «Haltedauer» massgeblich. Der Steuertarif ist somit abhängig davon für wie lange man die Liegenschaft in seinem Besitz hatte. Je länger die Haltedauer desto tiefer der Steuersatz. Die meisten dieser Regelungen wurden nach der Immobilienkrise Anfang der Neunzigerjahre eingeführt und hatten zum Ziel, die kurzfristige Spekulation mit Liegenschaften teuer und unattraktiv zu machen.
Ein Beispiel zur Veranschaulichung: Frau Hauser verkauft ihr Einfamilienhaus im Neubadquartier, welches sie vor 10 Jahren für CHF 800'000.- gekauft hat, für CHF 1.2 Mio. Für diesen Gewinn über CHF 400'000.- (einfachheitshalber wird auf die Berücksichtigung allfälliger abzugsfähiger Aufwendungen verzichtet.) fällt eine Grundstückgewinnsteuer von ca. einem Drittel bzw. CHF 138'000.- an. Hätte Frau Hauser die Liegenschaft dagegen schon vor 20 Jahren gekauft, so betrüge die Grundstückgewinnsteuer «nur» noch knapp einen Viertel oder CHF 102'000.-.
Eine Besonderheit der Grundstückgewinnsteuer ist, dass diese nicht immer sofort fällig wird. Wechselt eine Liegenschaft durch Erbgang, Erbvorbezug, Schenkung, Scheidung oder Trennung den Eigentümer, wird die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben. Erst wenn die Liegenschaft dann zu einem späteren Zeitpunkt an Dritte verkauft wird, muss die Grundstückgewinnsteuer bezahlt werden. Die Haltedauer des vorhergehenden Eigentümers wird angerechnet.
Auch beim Verkauf eines selbstgenutzten Eigenheims kann die Grundstückgewinnsteuer aufgeschoben werden, sofern innerhalb einer angemessenen Frist (meist zwei Jahre) eine Ersatzbeschaffung getätigt wird, das heisst nach dem Verkauf wird ein neues Haus oder eine neue Wohnung zur Eigennutzung gekauft. Zu beachten ist hier eine Ausnahme von der Ausnahme: Liegt der Kaufpreis für das neue Eigenheim unter den Anlagekosten der verkauften Liegenschaft, so wird auf dieser Differenz die Grundstückgewinnsteuer trotz Ersatzbeschaffung sofort fällig. Wer also von einem grossen freistehenden Einfamilienhaus mit viel Umschwung in eine günstige 2-Zimmer Wohnung zieht, kommt trotz des Erwerbs eines neuen Eigenheims nicht um eine sofortige Bezahlung einer anteiligen Grundstückgewinnsteuer herum.
Haben Sie Fragen rund um das Thema Immobilienpreise oder Grundstückgewinnsteuern? Gerne stehen Ihnen unsere Kundenberater hierfür zur Verfügung.
Dominik Nussbaumer, 11. Dezember 2023
